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減收壓力大多地料加快土地政策創新

  11月,北京市土地供應節奏明顯加快。26日,北京市集中推出13宗土地,其中住宅用地12宗。截至11月26日,北京市共推出71宗土地,其中11月推出18宗,占比超過25%;共推出住宅用地54宗,其中11月推出16宗,占比近30%。在減量發展背景下,北京市加快土地供應節奏,明顯超出市場預期。從部分城市近期土地供應計劃看,廣州、南京等城市也在加快土地供應速度。接近年底,地方政府加快土地供應,一方面是為了推進土地供應計劃,更重要的是為了緩解土地市場降溫對地方財政帶來的減收壓力。

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  年初以來,全國土地市場出現降溫,溢價率整體走低,流拍數量顯著增多。土地市場降溫,讓地方政府財政減收壓力進一步加大。展望2019年,房地產企業拿地能力和意願較弱,土地市場將持續調整,政府性基金收入增長將持續承壓。在財政收支壓力下,預計2019年,地方政府將繼續調整土地供應節奏,加大土地政策創新,提高土地融資能力,增加土地和相關稅收收入。

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  從多數城市五年土地供應計劃和住宅用地三年滾動供應計劃看,只要地方政府控制好節奏,完成供應計劃,2019年實現土地供應增長有一定空間。但受制於土地市場持續調整,土地溢價回落、土地流拍等情況仍將出現。為此,預計地方政府將加大土地政策創新,通過加大總量供應、優化增量、挖掘存量等方式提高土地融資能力。

  一是地方政府將探索創新土地供應模式。一方面,探索增加土地供應前置條件,將產業准入、企業上繳稅收能力等作為出讓條件。另一方面,繼續推動土地綜合利用開發。

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  二是推動城市更新挖掘存量土地價值。我國大中城市(包括一二線城市和部分三線城市)經過30多年高速發展建設,中心城區或是主城區均面臨新增建設用地緊張,繁華商務區、高檔社區和破舊民居、破敗工業大院共生共存的時代特征。推動城市更新,盤活存量土地已經成為共識。

  一方面,探索嘗試通過補交地價款的方式,實現工業用地性質轉換,降低工業用地比例,以盤活低效工業用地,促進產業騰籠換鳥。針對存量更新改造項目,探索分期繳納地價款,降低企業拿地壓力等政策。另一方面,加大對閑置土地的清理整頓,按照閑置土地處置辦法依法收回土地使用權,或是對閑置土地進行二次規劃調整,對新增規模增收土地出讓金。

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  三是完善集體經營性建設用地建設租賃住房等政策。隨著農村土地確權工作全面完成,農村土地征收、集體經營性建設用地入市以及農村宅基地改革制度試點工作結束,新一輪土地改革將拉開序幕。集體經營性建設用地建設租賃住房還有兩年試點期,完善集體租賃住房建設和運營機制,發揮集體經營性建設用地對新增國有建設用地規模不足的補充作用,將成為試點城市地方政府的關注重點。

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